Publikacja: 2020-04-09 Aktualizacja: 2022-01-01 Anna Sufin Wymogiem niezbędnym dla zabudowy działki, jak i normalną koniecznością, by z niej korzystać, jest posiadanie dojścia i dojazdu z tej działki do drogi publicznej. Na skutek różnych okoliczności, w tym częstokroć sporów sąsiedzkich, działka może takiego dojazdu nie mieć albo go utracić. W poniższym artykule omówione zostały możliwości przymusowego zapewnienia na drodze prawnej dostępu do drogi publicznej. Służebność drogi dojazdowej Jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (gminnej, powiatowej, wojewódzkiej), ale także gdy nie ma dostępu do będących częścią tej nieruchomości budynków gospodarskich – właściciel tej nieruchomości może przymusowo dochodzić od właścicieli sąsiednich gruntów ustanowienia takiego obciążenia tych gruntów, że do jego nieruchomości będzie można przez ten grunt przechodzić, przejeżdżać, przeprowadzać zwierzęta (por. art. 145 Kodeksu cywilnego). Aktualnie często zapewnia się także odrębnie możliwość parkowania na działce, by nie było wątpliwości, czy będzie to dopuszczalne. Jeśli z siecią dróg publicznych łączy nieruchomość działka wydzielona geodezyjnie jako droga znajdująca się pod zarządem gminy, powszechnie dostępna, choć niezaliczona do kategorii dróg publicznych w rozumieniu ustawy o drogach publicznych, przyjmuje się, że nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej i nie ma podstaw do ustanawiania drogi koniecznej w rozumieniu art. 145 § 1 WAŻNE! Brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej oznacza brak takiego dostępu zagwarantowanego prawnie – przy jedynie grzecznościowej możliwość korzystania z drogi sąsiada istnieje podstawa do starania się o ustanowienie drogi koniecznej. Obciążenie można ustanowić zarówno w drodze umowy między właścicielami gruntów (przy czym oświadczenie właściciela gruntu obciążonego powinno być w formie notarialnej), jak i – w razie braku zgody stron – w drodze sądowej. Z pewnością w pierwszej kolejności warto zabiegać o uzgodnienie interesów poza sądem i ustanowienie służebności umową – w takim wypadku strony mogą wypracować rozsądny kompromis, także w zakresie wynagrodzenia za ustanowienie służebności, nie ponosząc kosztów sądowych. Koszty sądowe natomiast mogą być znaczne, ponieważ konieczne jest w sprawie przeprowadzenie opinii biegłego geodety, opinii biegłego rzeczoznawcy, często także sąd dopuszcza dowód z opinii biegłego specjalisty z zakresu komunikacji drogowej. Na podstawie oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej (na którym uwidacznia się drogę konieczną, wraz z klauzulą, że wyrys nadaje się do wpisu w księdze wieczystej) wpisuje się służebność drogi koniecznej do księgi wieczystej. Proces o ustanowienie służebności drogi koniecznej Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, na której obciążenie ma być ustanowione (art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Wniosek należy opłacić kwotą 200 zł (art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) – potwierdzenie uiszczenia opłaty na rachunek dochodów budżetowych sądu załącza się do wniosku. Wniosek rozpatrywany jest w trybie postępowania nieprocesowego – oprócz wnioskodawcy w sprawie biorą udział uczestnicy, tj. osoby, których praw dotyczy wynik postępowania. Będą to na pewno właściciele nieruchomości, które mają być obciążone, pozostali (poza wnioskodawcą) właściciele nieruchomości, na rzecz których droga konieczna ma być ustanowiona. We wniosku należy wskazać uczestników wraz z ich danymi adresowymi. Jeśli nieruchomość rzeczywiście nie ma dostępu do drogi publicznej, sąd taki dostęp z pewnością ustanowi. Nie musi jednak tego zrobić tak, jak podano we wniosku, w szczególności jeśli na takie wyznaczenie służebności nie ma zgody ze strony właścicieli nieruchomości wskazywanej do obciążenia. Jeśli są inne możliwości poprowadzenia drogi, sąd będzie te możliwości badał. W tym celu może powołać biegłego sądowego, który wskaże optymalne – ze względu na zasady ruchu drogowego oraz ze względu na koszty urządzenia – szlaki drogowe. Ponieważ przygotowanie w dalszej kolejności mapy geodezyjnej co do wszystkich tych szlaków, a także wycena rzeczoznawcy w przedmiocie wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności na każdym ze szlaków spowodowałyby znaczne koszty postępowania, bardzo często sąd już po pierwszej opinii wybiera jeden ze szlaków i tylko co do niego dopuszcza dowody z opinii biegłego geodety i z opinii biegłego rzeczoznawcy. Strony mogą oczywiście nie zgodzić się z opinią biegłych i składać co do niej zarzuty. Jeśli strona nie zgadza się z opinią biegłego, w szczególności jeśli opinia zawiera błędy merytoryczne, jest niezgodna z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, wnioski nie wynikają z poszczególnych ustaleń, nie jest stanowcza, może złożyć w terminie wyznaczonym przez sąd zarzuty do opinii biegłego. W przypadku złożenia zarzutów sąd przeprowadzi dowód z opinii uzupełniającej tego samego biegłego albo wezwie biegłego na rozprawę w celu złożenia wyjaśnień. Żeby skutecznie podważyć opinię i opinię uzupełniającą oraz spowodować, że sąd nie oprze się na jej ustaleniach, co do zasady, konieczne jest wnioskowanie o przeprowadzenie dowodu z kolejnej opinii innego biegłego na te same okoliczności. Jeśli w sprawie będą kolejne opinie, strony będą podważać opinie wszystkich albo większości biegłych, postępowanie może się przedłużyć nawet do kilku lat. WAŻNE! Sąd indywidualnie decyduje (zgodnie z regułami z art. 520 na kogo nałoży obowiązek poniesienia kosztów postępowania. Jeśli interesy stron są sprzeczne, sąd może obciążyć jedną z nich („przegrywającą”) obowiązkiem poniesienia kosztów postępowania. Sąd może przy tym zasądzić koszty profesjonalnego pełnomocnika strony „wygrywającej”, jeśli z takim występowała. Jeśli uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani wynikiem postępowania, sąd może też stosunkowo rozdzielić koszty. Co do zasady jednak w postępowaniu nieprocesowym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie, co oznacza, że przy braku sprzeczności interesów kosztami opinii sąd zazwyczaj obciąża wnioskodawcę. Służebność przejazdu przez drogę W orzecznictwie przyjmuje się, że obecnie dojazd samochodem (pojazdem mechanicznym) powinien być składnikiem dostępu nieruchomości do drogi publicznej (por. uchwała SN z r., III CZP 14/14). Droga służebna powinna zatem uwzględniać przejazd pojazdów mechanicznych, chyba że w konkretnym przypadku z powodu na przykład potrzeb nieruchomości władnącej, ukształtowania terenu nie jest to konieczne. Przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej bierze się pod uwagę potrzeby nieruchomości władnącej. Jeśli jest to nieruchomość mieszkalna, nie ma potrzeby uwzględnienia możliwości przejazdu tą drogą samochodów ciężarowych za wyjątkiem dostępu w związku z wywozem śmieci, opróżnieniem szamba, dojazdu karetki, straży pożarnej itd. (por. postanowienie SN z r. II CKN1256/00). WAŻNE! Przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej do nieruchomości mającej charakter gospodarczy sąd uwzględni możliwość dojazdu do niej samochodów ciężarowych, znacznej ilości samochodów osobowych itd. – w zależności od jej potrzeb, jednak z zastrzeżeniem najmniejszego obciążenia gruntu nieruchomości władnącej. Jeśli służebność będzie ustanawiana do nieruchomości mieszkalnej, fakt prowadzenia na tej nieruchomości działalności gospodarczej niezgodnie z jej przeznaczeniem nie wpłynie na treść służebności. Samowolna zmiana sposobu użytkowania nieruchomości, mimo jej nieprzystosowania do działalności gospodarczej z powodu jej charakteru, otoczenia, nie powoduje, że sąd przy ustalaniu szlaku drożnego nie weźmie pod uwagę możliwości np. parkowania na drodze samochodów ciężarowych, ich przyczep. Natomiast inny przypadek zachodzi, gdy ustanawia się drogę służebną do nieruchomości o charakterze gospodarczym, usługowym. Także jednak i w tym przypadku obowiązuje zasada, że przeprowadzenie drogi koniecznej ma nastąpić z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma ona prowadzić. Właściciel nieruchomości, dla której ustanawiana jest służebność, nie może zwiększać niedogodności nieruchomości służebnej w dążeniu do rozwoju gospodarczego własnej nieruchomości (tak: wyrok SN z r., II CKN 43/97). Szerokość drogi służebnej Przepisy nie określają, jaka powinna być szerokość drogi służebnej. Ocena musi nastąpić stosownie do potrzeb nieruchomości władnącej, zasady jak najmniejszego obciążenia nieruchomości obciążonej i rzeczywistych możliwości w terenie, ale także uregulowań przepisów techniczno-budowlanych. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w rozdziale 2 „Dojścia i dojazdy” określa, że jezdnia stanowiąca dojazd nie może być mniejsza niż 3 m (§ 14 ust. 1), dojście i dojazd do działki budowlanej w postaci ciągu pieszo-jezdnego – 5 m (§ 14 ust. 2). Funkcję dojazdów do budynku i urządzeń mogą spełniać dojścia, pod warunkiem, że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m. Szczegółowe uregulowania zostały zawarte także w rozporządzeniu w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (§ 12), ustawie o drogach publicznych (w zakresie urządzenia zjazdu na działkę – art. 29), rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (§ 55 i nast.), rozporządzeniu w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów. Zapisy tych aktów bierze pod uwagę biegły z zakresu ruchu drogowego, który wyznacza i ocenia szlaki drożne do nieruchomości. Służebność mediów w drodze Przyjmuje się w orzecznictwie i doktrynie, że w drodze analogii do art. 145 może nastąpić także ustanowienie służebności gruntowej, która polega na obciążeniu nieruchomości prawem przeprowadzenia sieci przesyłowych (por. np. uchwała SN z r. III CZP 73/91, uchwała SN z r. III CO 34/65). Właściciel nieruchomości, niemający dostępu do sieci przesyłowej, może zatem zapewnić sobie dostęp do mediów poprzez ustanowienie służebności, która obciążać będzie nieruchomość mającą bezpośrednie połączenie z siecią przesyłową. W razie braku dobrowolnej zgody właściciela nieruchomości, która ma być obciążona, ustanowienie służebności można uzyskać przed sądem. Służebność drogi przez zasiedzenie Gdyby nasz sąsiad zamknął, zagrodził dotychczasowy dojazd do naszej nieruchomości, możemy rozważyć, czy ten dotychczasowy sposób korzystania z dojazdu w granicach treści służebności drogowej nie uprawnia nas do zasiedzenia służebności drogowej. Stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowej dokonane przez sąd umożliwi nam korzystanie z drogi w takim zakresie, jak to miało miejsce przed zatarasowaniem jej przez sąsiada, ale też pozwoli nam nabyć tytuł prawny do drogi (ograniczone prawo rzeczowe) bez konieczności zapłaty wynagrodzenia – z prawnego punktu widzenia nastąpi tylko stwierdzenie, że ten tytuł po upływie określonego okresu czasu już nabyliśmy). WAŻNE! Przy ustanawianiu drogi koniecznej sąd zasądzi wynagrodzenie na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. W przypadku zasiedzenia służebności drogowej wynagrodzenie dla właściciela nie przysługuje. Służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie tylko w przypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 Termin takiego korzystania ze służebności (w zakresie odpowiadającym treści służebności) musi wynosić przynajmniej lat 30, gdy chodzi o korzystanie w złej wierze (posiadacz służebności wiedział, że ona mu nie przysługuje) lub lat 20 w przypadku posiadania służebności w dobrej wierze (tj. przy uzasadnionym okolicznościami przekonaniu, że służebność nam przysługuje). Istotną i znacznie ograniczającą możliwość zasiedzenia służebności pozostaje przesłanka konieczności wykonania przez posiadacza służebności (lub jego poprzednika prawnego) trwałego widocznego urządzenia, o którym mowa powyżej (por. Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt III CZP 10/11). WAŻNE! Żeby zasiedzieć służebność drogową, konieczne jest wykonanie trwałego i widocznego urządzenia na nieruchomości obciążonej przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności. Nie jest spełniona przesłanka „korzystania z trwałego, widocznego urządzenia”, gdy to urządzenie wykonał sąsiad – właściciel nieruchomości obciążonej. W orzecznictwie podaje się, że trwałym, widocznym urządzeniem może być np. rów odwadniający, nasyp, studnia, utwardzenie, mostek. Nie są nim koleiny, chyba że utwardzone żwirem. Czy można wypowiedzieć służebność drogi koniecznej? Przepisy dają możliwość zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności – można tego żądać w przypadku powstania już po ustanowieniu służebności „ważnej potrzeby gospodarczej” (art. 291 Sąd ocenia indywidualnie, czy taka ważna potrzeba gospodarcza powstała. W orzecznictwie za taką potrzebę uznano kolidowanie sposobu wykonywania służebności z prowadzonym na nieruchomości obciążonej rodzajem produkcji rolnej. Zniesienie służebności w takim wypadku następuje za wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości władnącej. Również za wynagrodzeniem sąd może znieść służebność gruntową, jeśli nastąpiła zmiana stosunków i na jej skutek służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej (art. 294 Zniesienie służebności nie może zajść w powyższym wypadku, jeśli służebność pozostaje konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Wreszcie zniesienie służebności może nastąpić, gdy utraciła ona wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej – wtedy właścicielowi nieruchomości władnącej nie przysługuje wynagrodzenie (art. 295 Służebność może stracić wszelkie znaczenie np. wtedy, gdy do nieruchomości władnącej została doprowadzona z drugiej strony droga publiczna. We wszystkich wyżej wskazanych wypadkach, w braku zgody właściciela nieruchomości władnącej na zniesienie służebności, właściciel nieruchomości obciążonej może wystąpić z wnioskiem do sądu. Możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej pozostaje niezwykle istotnym instrumentem, gwarantującym zapewnienie podstawowych potrzeb dojazdu i pieszego dostępu do nieruchomości, nawet kosztem nieruchomości sąsiednich. Właściciele tych drugich muszą liczyć się z obciążeniem nieruchomości, niezależnie od ich sprzeciwu. Rekompensować obciążenie ma stosowne wynagrodzenie. Świadomość powyższych zależności oraz wzajemnych praw i obowiązków przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej może pozwolić na optymalizację kosztów całego procesu obu stronom i realny wpływ na końcowy kształt wzajemnych stosunków. Dlatego niezależnie od tego, którą stronę postępowania się jest (właścicielem nieruchomości bez dojazdu czy właścicielem potencjalnie obciążonej nieruchomości), warto podejmując zagadnienia służebności wesprzeć się poradą prawnika, aby uniknąć komplikacji i nadmiernych kosztów. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼

Większość z Was wie, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia potrzebnej służebności drogowej , tzw. drogi koniecznej. Większość z Was również wie, że przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Niestety, ale już większość nie wie, że ustanowienie służebności wiąże się z ustaleniem odpowiedniego wynagrodzenia na rzecz właściciela gruntu po której droga poprowadzona będzie. W związku z powyższym w sposób naturalny rodzi się pytanie: Jak ustalić wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej? Po pierwsze, pamiętać należy, że wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej jest ustaleniem, które Sąd podejmuje z urzędu, bez względu na to czy któraś ze stron o to wnioskowała. Oznacza to, że na sądzie spoczywa obowiązek rozważenia sprawy wynagrodzenia za drogę konieczną niezależnie od żądania uprawnionego właściciela, wysuniętego w toku postępowania, chyba że zrzekł się on wynagrodzenia. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej bez względu na poniesienie szkody na skutek ustanowienia służebności i obejmuje wszystkie koszty i nakłady na urządzenie i utrzymanie drogi w zakresie, w jakim uprawniony ze służebności nie ponosi ich bezpośrednio. Wynagrodzenie, o jakim mowa, może także obejmować wyrównanie uszczerbku majątkowego, jaki właściciel nieruchomości obciążonej poniósł na skutek ustanowienia służebności drogowej, jednakże w takim przypadku właściciel nieruchomości obciążonej powinien wykazać, że go poniósł. Takie jest jednolite stanowisko sądów, które ma odzwierciedlenie w licznych orzeczenia Sądu Najwyższego. Wynagrodzenie za drogę konieczną w orzecznictwie Sądowym Dla przykładu. W postanowieniu z 8 maja 2000 r. (V CKN 43/00) Sąd Najwyższy stwierdził, że „Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, chociażby nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody.” Podobnie w postanowieniu z 7 lutego 2002 r. (I CKN 573/00), gdzie Sąd Najwyższy zauważył, że „Ustanowienie drogi koniecznej następuje w interesie właścicieli nieruchomości pozbawionych dostępu do drogi publicznej, dlatego powinni oni uiścić właścicielom nieruchomości obciążonych taką służebnością odpowiednie wynagrodzenie. Także ewentualne dodatkowe koszty niezbędne dla urządzenia drogi koniecznej powinni ponieść zainteresowani jej ustanowieniem.” Wynagrodzenie może zostać ustanowione zarówno jako świadczenie jednorazowe, jak i świadczenie powtarzające się. Wciąż sporną sprawą pozostaje kwestia możliwości zmiany wysokości wynagrodzenia już po jego ustaleniu przez Sąd. Orzecznictwo nie jest jednak w tym zakresie jednolite. W uchwale z 8 października 1988 r. (sygn. akt III CZP 76/88) Sąd Najwyższy stwierdził, że „Wynagrodzenie ustalone w formie świadczeń okresowych za ustanowioną służebność drogi koniecznej może być zmienione w razie zmiany stosunków.” Natomiast w uchwale z 15 września 1986 r. (sygn. akt III CZP 76/88) stwierdzono, „Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej nie podlega zmianie także wówczas, gdy obowiązek jego zapłaty określony został w formie świadczeń okresowych.” Pomimo braku jednolitego stanowiska pewne jest, że możliwość ewentualnej zmiany dotyczyć będzie jedynie wynagrodzenia płatnego w formie świadczenia powtarzającego się. Reasumując, przewidziane w art. 145 § 1 wynagrodzenie powinno być ustalane indywidualnie i powinno być dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie. Przy czym istotne w zakresie formy wynagrodzenia, może okazać się przewidywanie, czy stan prawny ukształtowany ustanowieniem służebności ma trwały, czy też przejściowy charakter. Trzeba też mieć na względzie, że przy prognozowaniu odległej perspektywy czasowej funkcjonowania służebności drogowej suma wynagrodzenia za ustanowienie drogowej nie powinna przekraczać wartości nieruchomości obciążonej.

Bywa niezbędne do korzystania z nieruchomości, które nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. co to jest służebność drogi koniecznej? kiedy jest potrzebne ustanowienie takiej służebności? co daje służebność drogi koniecznej? jak uzyskać służebność drogi koniecznej? jakie jest wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej? kiedy wygasa służebność? jakie koszty ustanowienia służebności drogi koniecznej? Najprościej rzecz ujmując jest to prawo pozwalające na korzystanie w określonym zakresie przez właściciela jednej nieruchomości (nieruchomość władnąca) z nieruchomości sąsiedniej (nieruchomość obciążona) celem zapewnienia dostępu do nieruchomości władnącej z drogi publicznej. Służebność taka powinna być ustanowiona stosownie do potrzeb właściciela nieruchomości władnącej i z jak najmniejszym uszczerbkiem dla nieruchomości obciążonej. Co ważne służebność gruntowa (a taką jest służebność drogi koniecznej) nie jest związana personalnie z właścicielem nieruchomości lecz dotyczy samych nieruchomości. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością (lub tej na której rzecz służebność ustanowiono) powoduje konieczność jej respektowania przez kolejnych właścicieli. Przykład: Pan Adam jest właścicielem domu, który nie sąsiaduje w żaden sposób z drogą publiczną (jego działkę otaczają inne działki zabudowane oraz jedna nie zagospodarowana). Aby dojechać do swojego domu i korzystać ze swojego garażu musi przejeżdżać przez inne działki należące do osób prywatnych. Taka sytuacja kwalifikuje się do ustanowienia służebności drogi koniecznej w sposób umożliwiający Panu Adamowi dostęp do jego nieruchomości na działce (lub działkach) znajdującej się (lub znajdujących się) pomiędzy jego nieruchomością a drogą publiczną. Jeśli Pan Adam uzyska taką służebność a potem sprzeda swój dom, nabywca również będzie miał prawo do przejeżdżania przez nieruchomość obciążoną. Kiedy jest potrzebne ustanowienie takiej służebności. Jeśli Twoja działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej warto o to zadbać choć często nie ma takiego bezpośredniego obowiązku. W praktyce spotyka się sytuacje, gdy z sąsiednich działek korzysta się przez wiele lat na zasadach ustnego porozumienia lub tradycyjnie, bo tak zawsze było. I dopóki sąsiad nie stwierdzi „hola hola – czemu przejeżdżasz przez moją działkę? przecież nie masz do tego prawa!” i nie postawi na działce wykorzystywanej jako dojazd płotu lub szlabanu sytuacja taka może trwać bardzo długo. Bezwzględny obowiązek ustanowienia służebności drogi koniecznej prawo przewiduje dla podziału istniejących działek lub sprzedaży działki, która wchodzi w skład większej nieruchomości co rodzi konieczność założenia dla niej nowej księgi wieczystej. W takim przypadku bez stosownego prawa dostępu do drogi publicznej taki podział będzie niemożliwy a umowa sprzedaży nieważna. Co daje służebność drogi koniecznej. Jest to prawo do korzystania z sąsiedniej nieruchomości a jednocześnie obowiązek znoszenia takiego korzystania przez właścicieli nieruchomości obciążonej. W przypadku, gdyby sąsiad uniemożliwiał Tobie przejazdy przez nieruchomość obciążoną służebnością jest to działanie bezprawne a Tobie przysługuje prawo uzyskania ochrony przed sądem. Jak uzyskać służebność drogi koniecznej. Sposobów są cztery ale Ciebie mogą dotyczyć jedynie trzy pierwsze. umowa, która pod rygorem nieważności musi być sporządzone przed notariuszem, orzeczenie sądu – jeśli nie ma zgody co ustanowienia służebności drogi koniecznej możliwe jest uzyskanie takiej służebności na mocy postanowienia sądowego, zasiedzenie służebności – działa na takich samych zasadach jak zasiedzenie nieruchomości ale pod warunkiem, że korzysta się z trwałej i widocznej drogi, i to ostatnie zastrzeżone dla organów władzy publicznej – w formie decyzji administracyjnej w przypadku postępowania o zasiedzenie. Jakie jest wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Wynagrodzenie powinno uwzględniać stopień utraty wartości rynkowej nieruchomości obciążonej, zwiększenie wartości władnącej, koszty związane z budową i utrzymaniem drogi oraz ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości obciążonej w związku z istniejącym przejazdem. W przypadku umowy wszystko zależy od ustaleń stron, w przypadku ustanowienia sądowego najczęściej to biegły sądowy wylicza stosowne wynagrodzenie w formie operatu szacunkowego. Naturalnie rozrzut potencjalnych kwot jest bardzo duży – inaczej będzie wyceniana służebność drogi koniecznej na warszawskim Mokotowie a inaczej nieruchomości rolnej w niewielkiej wsi. Kiedy wygasa służebność drogi koniecznej. Służebność drogi koniecznej ma charakter bezterminowy jednakże wygasa w przypadku jej niewykonywania przez okres 10 lat. Jakie koszty ustanowienia służebności drogi koniecznej. Poza wynagrodzeniem za ustanowienie służebności drogi koniecznej oraz ewentualnymi kosztami utrzymania takiej drogi płatnymi cyklicznie musisz się liczyć z dodatkowymi kosztami uzależnionymi od sposobu powstania takiej służebności. W przypadku umownej służebności wchodzą w grę koszty notarialne ustalane w oparciu o taksę notarialną i uzależnione od wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności. W przypadku sądowej należy się liczyć z opłatą sądową w kwocie 200 zł oraz kosztami opinii biegłego sądowego, które mogą wynieść pomiędzy zł a zł. W przypadku zasiedzenia nabycie następuje nieodpłatnie. Zawsze warto wpisać służebność do księgi wieczystej – opłata od wniosku wynosi 200 zł. Checklista Prawo nie zawsze wymaga ustanowienia służebności drogi koniecznej ale warto mieć taką służebność ustanowioną celem zwiększenia ochrony prawnej w przypadku pojawienia się problemów z dojazdem do nieruchomości. Rozrzut wartości służebności może być bardzo duży w zależności od położenia nieruchomości. służebność drogi koniecznej możesz „kupić”, ustanowić przed sądem albo zasiedzieć. Zobacz też: Prawo własności również ma swoje granice i są sytuacje, gdy niedopuszczalne zachowania sąsiadów muszą zostać… Nabycie nieruchomości nastąpić może w oparciu o różne zdarzenia prawne i nie zawsze potrzebna jest… Jak używasz czegoś wystarczająco długo możesz w pewnych sytuacjach stać się tego właścicielem. Dotyczy to… Poznaj mnie lepiej Poznaj mnie lepiej Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna). Nawigacja wpisu

Zasady ustanowienia służebności drogi koniecznej mówi... PixabayCzym jest służebność drogi koniecznej? Prawnik Jonasz Kita, z kancelarii Lex Projects, wyjaśnia tajniki tego zagadnienia. Warto się z nim zapoznać, zwłaszcza, jeśli nie masz dostępu do drogi publicznej. W Polsce wciąż istnieje ogromna ilość nieruchomości, które nie mają bezpośredniego dojazdu do drogi publicznej. Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy jest fakt, iż sąsiedzi nie mogą porozumieć się co do udostępnienia swojej działki w celu umożliwienia przejazdu. W tym celu ustawodawca wprowadził instytucję służebności drogi koniecznej, która pozwala rozstrzygnąć spory w tym drogi koniecznej można ustanowić wyłącznie w przypadku, gdy dana nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Służebność drogi koniecznej można ustanowić w drodze umowy z właścicielem gruntu przez który miałaby przebiegać droga – wówczas właściciel gruntu, przez który droga miałaby zostać przeprowadzona, musiałby wyrazić na to ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej wynagrodzenie Jego oświadczenie w tym zakresie powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego. Z kolei jeśli sąsiad nie wyraża zgody na korzystanie z jego gruntu, konieczne staje się wszczęcie postępowania sądowego. Przed sądem należy wykazać, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, dlatego konieczne jest wytyczenie drogi przez sąsiednie grunty. Jeśli sąd uzna zasadność takiego żądania, wydaje stosowne orzeczenie, w którym ustanawia służebność drogi koniecznej za odpowiednim wynagrodzeniem. Za ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej stosowne wynagrodzenie – nawet wówczas, gdyby nie poniósł on żadnej szkody w tym zakresie. Może mieć ono charakter świadczenia jednorazowego lub okresowego. Określając wysokość wynagrodzenia należy uwzględnić przede wszystkim szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej wskutek uzyskania dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich (tj. nieruchomości do której doprowadzana jest droga) i jednocześnie obniżenie wartości nieruchomości obciążonej (tj. nieruchomości przez którą przebiega droga). W przypadku ustanowienia służebności w drodze umowy – strony mogą dowolnie ustalić wysokość wynagrodzenia (mogą również wskazać, iż będzie ona nieodpłatna). Jeśli jednak służebność drogi koniecznej jest ustanawiana w trybie postępowania sądowego – zazwyczaj sąd powołuje biegłego sądowego, który szacuje wartość służebności. Oświęcim 20 lat temu. Miejsca, w których dzisiaj stoją galerie i centra handlowe "Ekonomik" w Oświęcimiu na archiwalnych fotografiach. Szkoła ma już 60 latMeble oferowane przez oświęcimian na OLX. ZobaczcieMedale i nagrody z okazji Święta Miasta w OświęcimiuUnia Oświęcim druga w hokejowym Memoriale Artura Malickiego. Zobaczcie zdjęciaKolorowe, radosne i charytatywne zakończenie wakacji w Brzeszczach Polecane ofertyMateriały promocyjne partnera

zasady ustalania wysokoŚci wynagrodzenia za ustanowienie sŁuzebnoŚci drogowej. podrozdziaŁ 2.2. str. 19 praktyczne wskazÓwki co do odplatnoŚci za ustanowienie sŁuŻebnoŚci drogi koniecznej. rozdziaŁ 3 str. 25 orzecznictwo sĄdÓw powszechnych i sĄdu najwyŻszego dotyczĄce sŁuŻebnoŚci drogi koniecznej.

Zakres usług kancelarii dotyczących służebności drogi koniecznej i osobistych: ustanowienie służebności gruntowych (drogi koniecznej, służebności korzystania z infrastruktury, związanych z przekroczeniem granic przy zabudowie), zasiedzenia służebności gruntowych, zmiany sposobu wykonywania służebności, zwolnienia nieruchomości ze służebności, zniesienia za wynagrodzeniem i bez wynagrodzenia, służebności osobistych, dochodzenia wynagrodzenia w związku z ustanowieniem służebności przesyłu. Ile trwa sądowe ustalenie drogi koniecznej? Sądowe ustalenie drogi koniecznej trwa od 2 do 5 lat, przy założeniu, że stan prawny nieruchomości, przez które przebiegać ma projektowana droga służebna jest uregulowany. Co wpływa na czas trwania postępowania sądowego o ustanowienie służebności drogi koniecznej? Czas trwania sądowego postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej uzależniony jest przede wszystkim od trzech czynników: liczby działek, przez które ma przebiegać służebność; liczby współwłaścicieli działek, przez które ma przebiegać służebność; stanu prawnego działek, przez które ma przebiegać służebność; Dlaczego liczba działek lub liczba współwłaścicieli działek wydłuża czas trwania postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej? Im więcej działek, tym więcej uczestników postępowania. To samo odnosi się do ilości współwłaścicieli. Jeśli dana nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, co często dotyczy dróg wewnętrznych, przez które ma przebiegać służebność drogi koniecznej, to większa liczba współwłaścicieli, powoduje, że mamy do czynienia z kilkoma stanowiskami procesowymi w sprawie. Także ewentualne negocjacje prowadzone z większą ilością współwłaścicieli mogą komplikować wypracowanie ugodowego rozwiązania. Przeważnie właściciele nieruchomości, przez które ma przebiegać służebność, są nieprzychylni wnioskodawcy. Dlaczego stan prawny działek, przez które ma przebiegać służebność drogi koniecznej ma kluczowe znaczenie dla powodzenia i szybkości sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Stan prawny działki, przez którą ma przebiegać służebność drogi koniecznej lub jej fragment może być uregulowany lub nieuregulowany. Ten pierwszy to stan, w którym można ustalić (za pośrednictwem ksiąg wieczystych – pośrednio lub ewidencji gruntów – w sposób pełny) dane właściciela nieruchomości. Kluczowe dla postępowania sądowego dane to imię i nazwisko oraz adres zamieszkania właściciela lub współwłaścicieli. W przypadku nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości (działki) dane osób ujawnionych w ewidencji gruntów lub księdze wieczystej, prowadzonej dla danej nieruchomości, nie są aktualne. Przeważnie osoby ujawnione dawno nie żyją, a ich spadkobiercy nie są ujawnienie lub znani. Jakie są koszty sądowe ustanowienia służebności drogi koniecznej? Ile kosztuje służebność drogi koniecznej? Na koszty zawiązane z złożeniem wniosku do właściwego sądu i postępowaniem sądowym o ustanowienie służebności składają się następujące koszty: opłata sądowa od wniosku 200 zł (liczona od nieruchomości władnącej); opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł (liczona od każdego mocodawcy udzielającego pełnomocnictwa fachowemu pełnomocnikowi); opłata od wypisu z ksiąg wieczystych 20 zł od jednej księgi wieczystej (tylko niektórzy sędziowie wymagają przedłożenia do wniosku). opłata od wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów z klauzulą o przeznaczeniu do wpisu w księdze wieczystej – 150 zł (opłata liczona od jednej działki); opłata od doręczenia odpisu wniosku uczestnikowi, który nie odebrał korespondencji z sądu – ok 60-120 zł (od wniosku). zaliczka na koszty biegłego z zakresu geodezji ok 1500 zł (przy czym całkowity koszt opinii biegłego sąd ustala w postanowieniu końcowym) zaliczka na koszty biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości – ok 1000 - 1500 zł (tu także opłata jest zaliczkowa, zaś w orzeczeniu kończącym postępowanie sąd ustala całkowitą kwotę wynagrodzenia) Powyższe opłaty nie obejmują honorarium fachowego pełnomocnika oraz wynagrodzenia należnego właścicielowi (współwłaścicielom) nieruchomości obciążonej służebnością, czyli nieruchomości, przez którą przebiega droga służebna. Od czego zależy wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej? W dużym uproszczeniu, nie wchodząc w techniczne szczegóły przyjąć można, że wynagrodzenie uzależnione jest od ogólnej wartości działki, charakteru wykorzystania tej działki oraz ilości użytkowników drogi służebnej. Wartość działki powiązana jest z sposobem jej wykorzystania. Przykładowo, działka o przeznaczeniu budowlanym przez którą ma przebiegać służebność będzie więcej warta niż działa stanowiąca drogę wewnętrzną, a to bezpośrednio wpływa na wysokość wynagrodzenia. Z kolei większa liczba użytkowników drogi służebnej, droga służebna może pokrywać się z przebiegiem drogi wewnętrznej będącej współwłasnością kilku właścicieli sąsiednich nieruchomości, wpływa na zmniejszenie wartości wynagrodzenia. Im więcej użytkowników tym mniejsza wysokość wynagrodzenia należnego za ustanowienie służebności. Jakie dokumenty potrzebne są do rozpoczęcie współpracy z prawnikiem od służebności? Na pierwsze spotkanie o ustalenie drogi koniecznej warto zabrać ze sobą mapę ewidencyjną działki, do której ma być doprowadzona służebność drogi koniecznej oraz wypis z ewidencji gruntów. Jeśli Klient nie dysponuje tymi dokumentami wystarczy, że będzie znał numer działki lub numer księgi wieczystej nieruchomości władnącej. Czy złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej poprzedzone jest negocjacjami z właścicielami sąsiednich nieruchomości? Tak jeśli tylko są znane ich adresy, to wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej, poprzedzony jest pismem kancelaryjnym zawierającym propozycję notarialnego aktu ustanowienia służebności drogi koniecznej za proponowanym wynagrodzeniem. Co w sytuacji, gdy nie znam danych sąsiadów? Nie jest to przeszkodą do wszczęcia postępowania. Na jakich zasadach rozliczane jest prowadzenie sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej? Kancelaria stosuje dwie stawki wynagrodzenia, zryczałtowaną opłatę przygotowawczą płatną po złożeniu w sądzie wniosku i nadaniu sprawie biegu oraz honorarium liczone od każdej rozprawy lub oględzin na gruncie. Taki sposób rozliczeń ułatwia Klientowi planowanie kosztów sprawy sądowej. Służebność drogi koniecznej a jej utrzymanie? Ustanowienie służebności drogi koniecznej to nie jedyne sprawy jakimi się zajmuję - doradzam także w kwestiach związanych z zakresem uprawnień i obowiązków właściciela nieruchomości władnącej w stosunku do nieruchomości obciążonych służebnością drogi koniecznej. Utrzymanie służebności drogi koniecznej i korzystanie z niej generuje nierzadko konflikty z właścicielami nieruchomości służebnych, szczególnie w tych przypadkach, gdy aktualny właściciel nieruchomości obciążonej nie uczestniczył w postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej, a nabył później nieruchomość z obciążeniem. Modernizacja drogi koniecznej lub jej ulepszenie to sprawy, które wiążą się z koniecznością poczynienia znacznych nakładów, wobec tego wcześniejsza konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w sprawach związanych z służebnością drogi koniecznej i jej utrzymaniem jest wskazana. Służebność przejazdu i przechodu. Jakie są prawa i obowiązki? Służebności ustanowione w dawnych czasach i nadal widniejące w dziale III księgi wieczystej, to przeważnie służebności w zakresie prawa przejazdu, przechodu i przepędu (przegonu) zwierząt gospodarskich. Służebności takie choć, często wygasłe wskutek niewykonywania od wielu lat, co ma miejsce szczególnie w samym Krakowie i okolicznych powiatach, wobec postępującej urbanizacji, nadal figurują w księgach wieczystych obniżając wartość nieruchomości lub utrudniając jej zbycie. Zajmuję się także prowadzeniem postępowań o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie odnoszącym się do wygasłych służebności przejazdu, przechodu i przepędu (przegonu).

Ustanowienie drogi koniecznej odbywa się za stosownym wynagrodzeniem. Ile ono wynosi? Jeśli w takiej sytuacji ustanawiana jest służebność gruntowa, wynagrodzenie będzie naliczane w taki sposób, że właściciel nieruchomości obciążonej pobierze stosowne wynagrodzenie, które ma mu zrekompensować poniesioną stratę w związku ze

Na jakich warunkach powinienem udzielić zgody na służebność drogową dla sąsiada, który nie ma dojazdu do swoich budynków? Działka sąsiada jest wąska i głęboka, stoi na niej dwa budynki – szerszy od drogi głównej, przez co nie ma dojazdu do jego zaplecza i do budynku leżącego z tyłu. Dotychczas sąsiad korzystał z mojego wjazdu bez żadnej opłaty, co powodowało niemałe zamieszanie, konieczność sprzątania, odprowadzania wód gruntowych. Obecnie sąsiad chce podzielić działkę i musi mieć moją zgodę w postaci aktu notarialnego. Jakiej opłaty za tę służebność mogę zażądać i na jak długo? Wartość działki i budynków sąsiada około 1,3 mln zł. Proszę o wskazówki! Jak odpowiedzieć na roszczenie sąsiada o ustanowienie drogi koniecznej? Podstawą prawną roszczenia Pana sąsiada o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego ( który określa prawo właściciela takiej nieruchomości, jeśli nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, stanowiąc: „1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”. Zatem mamy tu dwie sytuacje pozwalające na ustanowienie służebności drogi (przejazdu): gdy nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej oraz gdy nieruchomość wprawdzie ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, ale jest on nieodpowiedni. Zobacz też: Ile kosztuje służebność u notariusza Prawo przejścia lub przejazdu przez czyjąś działkę Ustanowienie służebności przejazdu odbywa się poprzez przyznanie właścicielowi uprawnień do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, poprzez służebność przejazdu, przechodu i przegonu, co po prostu oznacza prawo przejścia czy przejazdu przez czyjąś działkę, aby dostać się do swojej nieruchomości. Zgodnie z Kodeksem cywilnym służebność pozostaje w mocy niezależnie od tego, kto jest w danej chwili właścicielem nieruchomości władającej i obciążanej, przez co wiąże wszystkich kolejnych następców, którzy dysponować będą prawem do nieruchomości. Kwestia ta może zostać uregulowana dowolnie przez strony umowy zarówno co do zakresu służebności, częstotliwości korzystania, wynagrodzenia, jak i innych kwestii. Przy dojściu z sąsiadem do porozumienia służebność przejazdu (drogi koniecznej) ustanawia się poprzez zawarcie umowy – najlepiej w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego jest tu obligatoryjna (tzw. forma pod rygorem nieważności – ad solemnitatem), czyli niezbędna jedynie dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej – tej, przez którą będzie przebiegać droga (art. 245 § 2 Natomiast oświadczenie woli właściciela nieruchomości władnącej może zostać złożone w dowolnej formie, np. zwykłej formie pisemnej. Brak porozumienia między sąsiadami w sprawie ustanowienia drogi koniecznej Przy braku porozumienia z sąsiadem pozostaje mu złożenie wniosku w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości gruntowej o ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego). Pozostając przy pierwszym rozwiązaniu, służebność przejazdu ustanawia się w formie aktu notarialnego, a do umowy przedłożyć należy: odpis księgi wieczystej dla nieruchomości, która ma być obciążona służebnością; wyrys z mapy ewidencyjnej; wypis z rejestru gruntów nieruchomości władającej i obciążonej; dane uprawnionego; zakres służebności. Ustanowienie zakresu służebności wymaga od obu stron, właściciela nieruchomości władnącej i właściciela nieruchomości obciążonej, dokonania ustaleń merytorycznych dotyczących określenia zakresu korzystania z drogi koniecznej, związanego z przechodem, przejazdem. Ustalenia merytoryczne powinny zakończyć się wytyczeniem trasy drogi koniecznej przez nieruchomość obciążoną prawem służebności, według ww. z „najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma droga prowadzić”. Można w szczególności sporządzić stosowny załącznik graficzny, na którym wyraźnie zostanie zaznaczone miejsce dostępu do drogi publicznej przez sąsiednią nieruchomość obciążoną, jak i zakres takiego dostępu. Ustanowienie służebności drogowej za wynagrodzeniem Przepis art. 145 § 1 stanowi jednoznacznie, że świadczenie ustanowienia służebności drogowej ma charakter wynagrodzenia. Wynagrodzenie należne jest bez względu na okoliczności sprawy oraz niezależnie od żądania właściciela nieruchomości występującego z wnioskiem o ustanowienie służebności, a także niezależnie od żądań właściciela nieruchomości uprawnionego do wynagrodzenia. Roszczenie o wynagrodzenie powstaje z chwilą ustanowienia służebności na podstawie umowy albo orzeczenia sądowego. Jeżeli służebność powstaje wskutek przeprowadzenia postępowania sądowego, chwilą powstania roszczenia o wynagrodzenie jest chwila uprawomocnienia się postanowienia o ustanowieniu służebności drogi koniecznej. Wynagrodzenie to obejmuje jednocześnie: opłatę za uzyskane przez właściciela nieruchomości władnącej korzyści oraz opłatę za niedogodności dla właściciela nieruchomości służebnej. Wynagrodzenie będzie się należało także wtedy, gdy właściciel nieruchomości służebnej nie ponosi żadnego uszczerbku. Podobne stanowisko zajmuje Sąd Najwyższy, twierdząc, że wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności drogowej, niezależnie od tego, czy wynikła stąd jakakolwiek szkoda (wyrok SN z r., II CSK 517/07), tj.: „przewidziane w art. 145 § 1 wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej bez względu na poniesienie szkody na skutek ustanowienia służebności i obejmuje wszystkie koszty i nakłady na urządzenie i utrzymanie drogi w zakresie, w jakim uprawniony ze służebności nie ponosi ich bezpośrednio. Wynagrodzenie, o jakim mowa, może także obejmować wyrównanie uszczerbku majątkowego, jaki właściciel nieruchomości obciążonej poniósł na skutek ustanowienia służebności drogowej, jednakże w takim przypadku właściciel nieruchomości obciążonej powinien wykazać, że go poniósł”. Wysokość wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej Niezależnie jednak od wskazanego wyroku, częstą praktyką ustalania wysokości wynagrodzenia przez sąd jest zasądzanie wynagrodzenia w wysokości ustalonego przez biegłego obniżenia wartości nieruchomości obciążonej, spowodowanego ustanowieniem służebności. Trzeba jednak pamiętać, że nie ma ogólnej reguły, jakie wysokie ma być wynagrodzenie, często jest to 100% wartości zajętego gruntu. Wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej może mieć formę nie tylko świadczenia jednorazowego, choćby spłacanego ratami, lecz także okresowego. Właściciel nieruchomości władnącej byłby zobligowany do płacenia swego rodzaju czynszu na rzecz właściciela nieruchomości służebnej. Ustanowienie służebności przejazdu a podatek od czynności cywilnoprawnych Służebność przejazdu może być ustanowiona także bezpłatnie. To, w jaki sposób zostanie ustalone wynagrodzenie, ma wpływ na opodatkowanie służebności podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub podatkiem od spadków i darowizn. Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega między innymi ustanowienie odpłatnej służebności. Obowiązek podatkowy ciąży na uprawnionym do drogi koniecznej. Podstawę opodatkowania stanowi wartość świadczeń osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione. Stawka podatku wynosi 1%. Inaczej opodatkowane jest ustanowienie służebności gruntowej tytułem darmowym. Nabycie przez osoby fizyczne praw majątkowych wykonywanych na terytorium Polski, tytułem nieodpłatnej służebności podlega podatkowi od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnej służebności z chwilą ustanowienia tego prawa. Do określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość powtarzających się świadczeń, czyli prawa służebności. Wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego: w razie ustanowienia świadczeń na czas określony, co do liczby lat lub ich części – przez liczbę lat lub ich części, w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony – przez 10 lat. Ustalenie rocznej wartości służebności gruntowej Roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4 procent wartości rzeczy obciążonej służebnością, a wysokość podatku w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. W przypadku osób zaliczonych do trzeciej grupy, czyli osób obcych, podatek wynosi 12, 16 i 20% w zależności od wartości świadczenia. Z kolei, ponieważ władanie w zakresie służebności gruntowej kwalifikuje się jako posiadanie zależne, więc nie jest objęte podatkiem od nieruchomości. Ustanowienie służebności gruntowej nie jest też opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podatkowi podlegają tyko kwoty otrzymane przez właściciela gruntu, który udostępnia go w ramach ustanowionej służebności. Zgodnie z art. 5 ustawy – Prawo o notariacie notariuszowi za dokonanie czynności notarialnych przysługuje wynagrodzenie określone na podstawie umowy ze stronami czynności, nie wyższe niż maksymalne stawki taksy notarialnej właściwej dla danej czynności. Notariusz ponadto w zależności od charakteru czynności notarialnej jako płatnik pobiera i odprowadza: podatek od czynności cywilnoprawnych (1% wartości opłat za okres, na który zostały ustanowione, albo gdy została ustalona jedna opłata za całość);lub podatek od spadków i darowizn, opłaty sądowe [wpis ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest prawo przejazdu (droga konieczna) do KW wynosi 200 zł]. Dobrze pamiętać, że umowa taka, czy też oświadczenie o ustanowieniu służebności, powinny zawierać wniosek o ujawnienie służebności w księgach wieczystych prowadzonych dla obu nieruchomości, tj. nieruchomości władnącej, jak i nieruchomości obciążonej. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼

Służebność drogi koniecznej, zgodnie z kodeksem cywilnym, jest ograniczonym prawem rzeczowym polegającym na umożliwieniu właścicielowi nieruchomości niemającej odpowiedniego dostępu do

Pieniądze i Prawo Data publikacji Nie ma Pan takiego obowiązku. Jeżeli sąsiad domaga się od Pana ustanowienia służebności drogowej, musi liczyć się z tym, że będzie musiał zapłacić Panu wynagrodzenie. Wynika to jasno z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego. Przewiduje on, że w przypadku gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Kodeks cywilny wskazuje, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej. Powinno się to odbyć z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić droga. Jak wynika z powyższego przepisu, służebność drogi koniecznej ustanawiana jest za wynagrodzeniem na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej (właścicieli nieruchomości obciążonych). Powszechnie przyjmuje się, że wynagrodzenie przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej także wówczas, gdy nie poniósł żadnej szkody w związku z ustanowieniem służebności. Jest ono ceną za prawo korzystania z drogi koniecznej, a nie odszkodowaniem. Obok wynagrodzenia jednorazowego dopuszczalne jest również ustalenie wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych. Może ono mieć charakter świadczenia pieniężnego lub świadczenia w naturze. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej jako świadczenie pieniężne może być waloryzowane. Artykuł 145 nie określa zasad ustalania wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Jednak powinno tu być uwzględnione zwiększenie wartości nieruchomości, która uzyskała dostęp do drogi publicznej oraz obniżenie wartości nieruchomości służebnej.

Należy pamiętać, że służebność drogi koniecznej jest służebnością odpłatną tzn. za wynagrodzeniem na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Dodatkowo przymusowe ustanowienie takiej służebność wiąże się z koniecznością poniesienia kosztu złożenia wniosku o ustanowienie służebności do sądu,jak i kosztów

04-09-2012 18:03Czy na właścicielu nieruchomości z ustanowioną służebnością gruntową ciążą jakieś obowiązki? Franciszek prawa i obowiązki wynikające z ustanowienia drogi koniecznej najlepiej jeśli właściciel nieruchomości władnącej oraz właściciel nieruchomości obciążonej "rozłożyli" między sobą Małgorzata Ślińska1 z 1Wszelkie prawa i obowiązki wynikające z ustanowienia drogi koniecznej najlepiej jeśli właściciel nieruchomości władnącej oraz właściciel nieruchomości obciążonej "rozłożyli" między sobą Małgorzata ŚlińskaW związku z obciążeniem działki służebnością drogi koniecznej, mam dwa pytania. Czy jako właściciel działki obciążonej mam obowiązek odśnieżania tego odcinka mojej drogi, którą użytkuje osoba korzystająca, czy też należy to do niej (mnie potrzebna jest jedynie połowa tej drogi)? Czy na tej drodze osoba, która korzysta ze służebności ma prawo parkowania pojazdów, czy tylko prawo przejazdu i przechodu? Ustanowienie służebności gruntowej, zwanej służebnością drogi koniecznej, polega na wyznaczeniu przez właściciela obciążonej nieruchomości pasa, który będzie przeznaczony na dostęp do nieruchomości władnącej. Przy czym przez dostęp rozumieć należy możliwość dojścia, dojazdu lub - w warunkach wiejskich - przepędu zwierząt. Za zgodą obu stron Jeżeli służebność ustanowiono zgodnie, na mocy umowy zawartej przed notariuszem, wówczas strony same ustalają sobie warunki, czyli sposób przeprowadzenia drogi koniecznej, wysokość wynagrodzenia (zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego: "właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, chociażby nie ponosił z tego tytułu żadnej szkody"), i inne konieczne kwestie - w tym porządkowe - oraz wskazanie, kto i w jakim zakresie będzie miał obowiązek utrzymywania drogi koniecznej w należytym stanie sądu Jeżeli między sąsiadami nie było zgody, wówczas służebność zostaje ustanowiona orzeczeniem sądu. Przy czym sąd ma obowiązek wyznaczyć tak drogę, aby w jak najmniejszym stopniu obciążała ona grunty, przez które ma przechodzić. Orzeczenie sądu będzie również rozstrzygać co do wysokości należnego wynagrodzenia. Nie rozstrzyga ono jednak innych problemów, wynikających z codziennego użytkowania drogi. Pomocne w tym zakresie zasady oparte są na piśmiennictwie i orzecznictwie dotyczącym służebności. Wynika z nich, iż właściciel nieruchomości władnącej musi wykonywać przysługującą mu służebność gruntową tak, aby niwelować uszczerbek i niedogodności właściciela nieruchomości obciążonej, a nie tylko według swej maksymalnej wygody. W sytuacji naruszenia powyższej zasady, czyli działań celowo utrudniających właścicielowi korzystanie z obciążonej nieruchomości, przysługuje mu roszczenie o zakazanie zachowań sprzecznych z zakresem służebności, a także roszczenie o jej zmianę lub w szczególnych sytuacjach nawet o zniesienie służebności. Zasadą jest również obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej przez właściciela nieruchomości władnącej. Będzie on zatem musiał ponosić koszty konserwacji, naprawy, obsługi drogi koniecznej, w tym także koszty sprzątania, administrowania, ochrony, oświetlenia itp. Oczywiście właściciel nieruchomości władnącej ma prawo wstępu na nieruchomość obciążoną w celu dokonywania konserwacji, napraw i remontów urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności; nie musi też pokrywać rachunków firmy usługowej, jeśli sam potrafi i chce odśnieżyć czy też posprzątać drogę. Wymienione obowiązki spoczywają na właścicielu nieruchomości władnącej, gdyż to on jest osobą czerpiącą korzyści z tej służebności. Co więcej - obowiązek ten spoczywa na nim nawet wtedy, gdy urządzenia wykorzystywane są także do własnych potrzeb przez właściciela nieruchomości obciążonej. Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z 1964 r. ze zmianami).Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład> Musicie jednak pamiętać, że aby służebność drogi koniecznej została ustanowiona prawidłowo, konieczna będzie forma aktu notarialnego. W umowie musicie określić przede wszystkim przebieg drogi koniecznej oraz wysokość i warunki zapłaty wynagrodzenia. W teorii wszystko wydaje się proste. Niestety w praktyce często pojawiają się Lipiec 10, 2014 Istota służebności drogi koniecznej polega na obciążeniu innej nieruchomości poprzez ustanowienie na niej prawa wkraczania na jej teren w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Owa służebność ustanawiana jest jednak za wynagrodzeniem, które ma poniekąd zrekompensować właścicielowi obciążonej nieruchomości ograniczenie w jej korzystaniu. Od czego zależy jego wysokość? Wobec treści art. 145 sąd ma obowiązek orzec o wynagrodzeniu dla właściciela nieruchomości obciążonej z urzędu. Z drugiej strony może on zrzec się tego wynagrodzenia. W razie jednak wyrażenia tylko braku zgody na zaproponowane przez drugą stronę wynagrodzenie, sąd powinien przeprowadzić odpowiednie postępowanie dowodowe. Wynagrodzenie może mieć charakter świadczenia okresowego i jednorazowego. Gdyby ustawodawca zamierzał wprowadzić tylko jedną z w/w postaci, to niewątpliwie musiałoby to znaleźć wyraz w treści art. 145 Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej (art. 145 i 146 nie podlega zmianie także wówczas, gdy obowiązek jego zapłaty określony został w formie świadczeń okresowych (III CZP 46/86). Wyjątek Zasada ustanawiania wynagrodzenia za ustanowienie służebności doznaje jednak wyjątku, który został wskazany w orzecznictwie Sądu Najwyższego (III CZP 68/70). Ustanawiając drogę konieczną na podstawie art. 145 sąd w szczególnie uzasadnionych wypadkach, ze względu na niewielki obszar nieruchomości obciążonej i konfigurację obu nieruchomości, może zamiast wynagrodzenia pieniężnego ustanowić służebność gruntową na nieruchomości wnioskodawcy, polegającą na korzystaniu z przygranicznego pasa gruntu tej nieruchomości na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej drogą konieczną, jeżeli odpowiada to interesowi społeczno-gospodarczemu. Wynagrodzenie Kwestię wynagrodzenia w znaczniej mierze wyklarowało orzecznictwo. Przede wszystkim warto wskazać na orzeczenie Sądu Najwyższego (V CSK 491/12), iż ustawodawca w art. 145 § 1 nie nakazał, jak to uczynił w przypadku służebności przesyłu (art. 3052 § 1 aby wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej było odpowiednie. Posłużył się słowem wynagrodzenie bez przymiotnika „odpowiednie”. Użycie tego przymiotnika oznacza, że przewidziane wynagrodzenie powinno być ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie. W swoim czasie zastanawiano się, jak ma się kwestia poniesienia szkody do wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Przede wszystkim należy wskazać, iż wynagrodzenie ma szerszy zakres aniżeli odszkodowanie. Jednakże powstanie szkody musi być przez sąd brane pod uwagę przy określeniu wysokości wynagrodzenia, choć należy się ono właścicielowi nieruchomości obciążonej także wtedy, gdy żadnej szkody nie poniósł. Owe stanowisko doprecyzował Sąd Najwyższy w orzeczeniu IV CSK 264/09: wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej bez względu na poniesienie szkody na skutek ustanowienia służebności i obejmuje wszystkie koszty i nakłady na urządzenie i utrzymanie drogi w zakresie, w jakim uprawniony ze służebności nie ponosi ich bezpośrednio. Wynagrodzenie, o jakim mowa, może także obejmować wyrównanie uszczerbku majątkowego, jaki właściciel nieruchomości obciążonej poniósł na skutek ustanowienia służebności drogowej, jednakże w takim przypadku właściciel nieruchomości obciążonej powinien wykazać, że go poniósł. Warto jednak wskazać nieco inne podejście do obu instytucji. Sąd Najwyższy w orzeczeniu V CSK 3/12 uznał, że wynagrodzenie z art. 145 § 1 jest w istocie – ujmując w uproszczeniu – synonimem odszkodowania, a co za tym idzie, zasądzone przez sąd wynagrodzenie na podstawie tego przepisu nie powinno przenosić wysokości odszkodowania.

• Зо оմоլ ж
• Епсቴመу ու

Służebność drogi koniecznej §1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Czy w związku z ustanowieniem przez sąd służebności drogi koniecznej sąd może przyznać wynagrodzenie okresowe (miesięczne) wraz z wynagrodzeniem jednorazowym? Czy są jakieś zasady rządzące tym zagadnieniem (wynagrodzenie jednorazowe, okresowe czy łączone)? Jakieś stanowisko doktryny czy też orzecznictwa? (nazwisko do wiadomości redakcji) Odpowiada Brunon Paul, radca prawny z Krakowa – Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest wtedy, gdy nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Właściciel sąsiedniej działki, która taki dostęp ma, umożliwia wtedy przejście i przejazd przez swoją posesję. Jego działka staje się wtedy nieruchomością obciążoną, a działka, na rzecz której ustanowiono służebność – władnącą. Właściciel nieruchomości obciążonej zawsze ma prawo do wynagrodzenia stanowiącego rodzaj rekompensaty za ograniczenie wykonywania prawa własności. Dodatkowo, jeśli poniósł szkodę, może żądać odszkodowania. Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 8 maja 2000 r. (sygn. V CKN 43/2000). Sąsiedzi mogą ustanowić służebność w umowie i dowolnie określić zarówno jej zakres, jak i wysokość oraz sposób wypłaty wynagrodzenia. Właściciel nieruchomości obciążonej może nawet zrzec się wynagrodzenia. Jeśli strony nie są w stanie dojść do porozumienia, sprawę rozstrzyga sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Osoba, która składa do sądu wniosek o ustanowienie służebności (zwykle robi to właściciel nieruchomości władnącej), nie ma obowiązku proponować wysokości wynagrodzenia. Jeśli to uczyni, sąd nie będzie ową propozycją związany. Wprawdzie w przepisach nie ma ścisłych wytycznych, jak ustalać wynagrodzenie za służebność, ale w praktyce sądy opierają się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Koszt jego powołania obciąża wnioskującego o ustanowienie służebności. Obliczając wysokość wynagrodzenia, sąd bierze pod uwagę spadek wartości działki obciążonej i wzrost wartości działki władnącej oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie obu nieruchomości. Wynagrodzenie może być jednorazowe lub okresowe. To drugie płaci się tak długo, jak długo trwa służebność. Wysokość i częstotliwość opłat ustala sąd. Zwykle posiłkuje się przepisami podatkowymi, które przewidują, że roczna wartość służebności wynosi 4 proc. wartości nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie jednorazowe można uiścić w całości albo – np. gdy jest bardzo wysokie – rozłożyć je na raty. Okres spłaty rat nie może być jednak nieograniczony. Nie praktykuje się łączenia wynagrodzenia jednorazowego i okresowego, natomiast można ustalić wynagrodzenie jednorazowe płatne w ratach, z których pierwsza jest wyższa niż pozostałe. Warto wspomnieć, że możliwa jest waloryzacja wynagrodzenia za służebność, gdy następuje tzw. istotna zmiana stosunków. Może to być na przykład zmiana kwalifikacji gruntu z rolnego na budowlany, wzrost wartości nieruchomości czy zmiana siły nabywczej pieniądza (por. uchwała SN z 8 września 1988 r., sygn. III CZP 76/88).

Mam pytanko, czy znacie podstawę prawną dla s o l i d a r n e g o zasądzenia wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej na rzecz współwłaścicieli nieruchomości obciążonej ? przydałoby się, bo mam 30 współwłaścicieli nieruchomości obciążonej, która nie ma księgi wieczystej, a podczas mojego postępowania zmarło kilka osób, pozostawiając kilku spadkobierców, w

Bez znaczenia są hipotetyczne plany zmiany jej przeznaczenia np. z rolnej na budowlaną. Wiesława T., właścicielka działki rolnej, wystąpiła do sądu o ustanowienie drogi koniecznej przez sąsiednią działkę małżonków Lesława i Joanny M., przez którą od 20 lat dzięki ich uprzejmości sezonowo przejeżdżała (jej działka nie ma dostępu do drogi publicznej). Spośród kilku wariantów przeprowadzenia drogi koniecznej najbardziej racjonalne okazało się zachowanie dotychczasowego sposobu dojazdu. Wymagało to wydzielenia drogi szerokości 6 m. Wszyscy uczestnicy wyrazili zgodę na taki jej przebieg. Wynikła jednak kwestia wysokości wynagrodzenia. Kodeks cywilny mówi o nim, ale ani słowa o tym, jak je ustalić. Jak wywłaszczenie Teren użytkowany rolniczo nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, może być jednak przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe na podstawie warunków zabudowy. Z tego względu sąd rejonowy uznał, że wynagrodzenie powinno być zbliżone do ceny, jaką można za ten grunt uzyskać, gdyby sprzedano go pod zabudowę. Za podstawę ustalenia wynagrodzenia przyjął rynkowe stawki za metr kwadratowy działki z przeznaczeniem na cele mieszkalne i wynagrodzenie określił na 24 tys. zł. Sąd Okręgowy we Wrocławiu utrzymał orzeczenie. Sprawa trafiła jednak do Sądu Najwyższego z tego powodu, że wynagrodzenie było wygórowane. Sąd Najwyższy uwzględnił zarzuty. Wskazał, że droga konieczna jest rodzajem wywłaszczenia, tyle że ze względu na cel prywatny. Ile się należy – Nie jest to jednak odszkodowanie, nie powinno więc przekraczać wartości zajętej działki – wskazała w uzasadnieniu sędzia Teresa Bielska-Sobkowicz. I dodała, że można uwzględnić zmianę przeznaczenia gruntu, ale nie wystarczą do tego same plany, a w tym wypadku nawet ich nie było. Poza tym wynagrodzenie należy się tylko na przyszłość, od dnia prawomocnego ustanowienia służebności. Prof. Bartosz Rakoczy z Uniwersytetu Mikołaja Kopernika zajmujący się problematyką służebności podkreśla, że ponieważ prawo nie reguluje zasad ustalania wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej, wskazane byłoby wypełnienie tej luki. Sądy zwykle orzekają jednorazowe wynagrodzenie, czyli z góry, może więc z czasem okazać się zbyt niskie. Korzystniejsze dla właściciela działki obciążonej jest ratalne wynagrodzenie.

Może się tak zdarzyć na przykład w momencie, gdy nieruchomość, na rzecz której została ustanowiona służebność drogi koniecznej, uzyska dostęp do drogi publicznej. Niekiedy służebność może też wygasnąć – dzieje się tak w sytuacji, gdy prawo nie jest wykonywane przez okres co najmniej 10 lat. .